Развитие города — не в строительстве нового, а в повышении качества существующего. Очередная многоэтажка по щелчку пальцев не исправит все проблемы и не сделает город лучше, как в этом убеждены некоторые: за время рассвета точечной застройки в наших городах появились тысячи «красивых и элитных» бетонных коробок, и что? Города стали лучше? Нет, мы по-прежнему ими недовольны. Почему же люди возлагают такие надежды на очередной жилой «муравейник»?
На месте бывшего кинотеатра «Звездный» могут построить 10 — 12-этажный жилой дом. В большинстве своем люди крайне отрицательно относятся к данной затее, но остаются и те, кто считает, что «вот сейчас-то город точно станет лучше, если дом построят». До этого построили десятки таких же домов — город не изменился, а вот теперь все будет по-другому.
Этот проект окружен множеством странностей и необычных деталей, но мы не будем в них углубляться. Давайте просто посмотрим, почему строить жилой дом здесь не нужно, а вот общественное пространство было бы лучшим решением.
Почему жилой дом здесь не нужен?
1. Транспортные проблемы. Начнем с главного и самого негативного фактора. Собственно, почему вредна уплотнительная застройка. Когда в сложившейся годами городской ткани появляется инородный объект, он начинает перераспределять транспортные потоки. Жилой дом является крупным генератором автомобильного трафика, что для и так загруженной части улицы Пролетарская будет убийственно. Во-первых, там и сейчас уже большие сложности в часы-пик. Во-вторых, нерегулируемый пешеходный переход у библиотеки Маяковского (который не получится убрать) будет использоваться еще чаще, что замедлит транспортный поток. В перспективе может потребоваться светофор, который ляжет бременем на бюджет города. Проще говоря, локальная транспортная инфраструктура не готова для такого проекта.
2. Вред архитектурной составляющей. Кто-то скажет, что там уже давно нет никакой архитектуры и будет прав: ее нет именно из-за хаотичной и несбалансированной застройки. Новый жилой дом, который, очевидно, не будет отличаться какими-либо ценными визуальными элементами и резко поднимет этажность в проекции улицы, лишь усугубит процесс упадка пространства. Он просто станет очередным «одним из…».
3. Экономический ущерб. Вам досталась квартира сначала с видом на невысокий кинотеатр, затем на пустырь, а потом перед вашим окном вырастает 12-этажная стена, закрывающая солнечный свет. А под окнами появляется гигантская парковка, становится тесно. Что произойдет с вашей квартирой? Правильно, ее стоимость упадет, так же как и желание вообще появляться здесь.
4. Неудобства для местных жителей. Снижение уровня солнечного света, повышенный шум и пыль — все это следствия появления высокого дома с парковкой, где на одну квартиру придется одно машиноместо.
5. Снижение качества пространства. Там, где появляется больше автомобилей, никто не хочет гулять и вообще проводить время. А постоянные пробки по утрам при выезде с территории?
6. Ограниченность территории. Будущим жителям нового дома следует подумать, где будут гулять и играть их дети, учитывая, что все свободное место займет парковка. Есть вероятность, что застройщик попросит вынести детскую площадку на территорию сквера памяти погибших в локальных конфликтах, проект благоустройства которого, кстати, предполагает строительство детской площадки за бюджетные деньги в рамках «Комфортной городской среды«. Вот так совпадение, да?
Из всего вышеописанного становится понятно, что строительство жилого дома — самый слабый вариант из всех возможных. Но почему же сквер был бы лучшим выходом из ситуации? У этого варианта есть преимущества.
Почему сквер/общественное пространство более уместны?
1. Транспортный аспект. Общественное пространство рассчитано на посещение его пешеходами, и поэтому негативное влияние на улично-дорожную сеть сведено к минимуму.
2. Экономический аспект. Градостроительная аксиома гласит: цены на недвижимость в пределах пешей доступности качественных общественных пространств выше. Аналогично, популярное общественное пространство создает привлекательные условия для развития малого бизнеса в пределах квартала. Люди начинают появляться там чаще — растет и выручка.
3. Социальный аспект. Правильное общественное пространство всегда повышает качество городской среды, что делает ее привлекательней и удобней. Пожилым людям больше не нужно идти пару кварталов до Горсада, чтобы просто погулять. Местные жители, выглядывая в окно, видят зеленые насаждения и счастливых отдыхающих, а не стройку/парковку/бетонный монолит и т.д.
4. Экологический аспект. Сквер не загрязняет окружающую среду, не создает пыль и шум. Этот параметр критичен для густонаселенного городского района.
5. Город развивается более равномерно. Повышается площадь озеленения и рациональнее распределяются зеленые насаждения по территории города, равно как и места отдыха. Больше не нужно садиться на автобус или автомобиль и ехать на другой конец города, чтобы погулять в саду: теперь для тысяч жителей он стал ближе.
Однако…
Однако никаких скверов, зон отдыха и прочих общественных пространств здесь не появится. Почему? Потому что сквер в краткосрочной перспективе не приносит выгоды создателю, его преимущества гораздо труднее оценить цифрами, а вот жилой дом приносит. Задача застройщика — как можно быстрее и экономнее построить объект недвижимости и забыть о нем, перейдя к другим участкам. Винить его здесь не нужно, так как для него это просто бизнес, и жилой дом — более выгодное вложение, нежели зеленая зона. А то, что такие проекты ведут к деградации среды, снижению уровня удовлетворенности городом и, в конечном итоге, к упадку города в целом — это для властей и застройщиков просто философия. Чтобы доказать негативный эффект, надо просчитать все параметры на 15 — 20 лет вперед, а делать этого никто не будет: там уже придут другие люди, пусть они и разбираются.
PS: когда-то даже существовал проект реконструкции кинотеатра «Звездный», но не сложилось
Роман Овчинников — 2018