Когда мы перестанем покупать плохое жилье?

Как вы покупаете машину? Вы днями и ночами проводите перед компьютером, сравнивая предложения, опции, комплектации, прикидывая, сколько она потеряет в стоимости через три года, насколько она надёжная и оцинкован ли кузов. Машина стоит дорого и поэтому вы внимательно подбираете каждый параметр, осознавая, что за автомобиль предстоит отдать свои кровные. Логично, что любая серьёзная покупка должна проходить по такому сценарию. Однако в России, когда речь заходит о покупке квартиры, людей словно подменяют. У них сносит башню и они перестают ориентироваться в пространстве, будучи готовыми взять хоть что-то, лишь бы была крыша над головой. 

В России строят плохо. Очень плохо. Многие это знают. В то время как цивилизованный мир давно перешёл на среднеэтажное строительство и квартальную застройку, Россия продолжает штамповать панельные муравейники посреди чистого поля, зачастую без элементарной инфраструктуры и обеспечения общественным транспортом. И знаете что? Люди это покупают!

Есть, конечно, страны, которые составляют исключение — тот же Китай — но даже там вы не увидите в новых микрорайонах такого набора ужаса как в зачастую в наших. Или, например, США, но те вовремя осознали проблему своих субурбий — полей из частных домов — и теперь тоже хотят исправиться.

Микрорайоны Шарыпово, Красноярский край

В России часто люди покупают квартиру на стадии котлована, либо даже если вокруг грязевые поля с единственной убогой детской площадкой красно-синих оттенков. Редко кто задумывается о том, как отсюда потом уехать на автобусе или, что ещё реже, подходит ли вам местная управляющая компания. Эти вопросы начинают волновать уже спустя несколько месяцев после покупки, когда у людей впервые спадают розовые очки и оказывается, что во дворе годами стоит лужа, а мусор из-за единственной размытой грунтовой дороги вывозят редко, поэтому он разлетается по округе.

На начальной стадии эйфория от перспективы обладания собственной квартирой не позволяет заметить такие «мелочи». Но зато вы наверняка знаете, какой цвет плитки наклеили строители в ванной и, возможно, это даже стало определяющим фактором при покупке.

Попробуйте-ка в Европе сдать дом, к которому не подведен маршрут общественного транспорта или — что уж совсем невообразимо, — нет нормальной дороги, которую планируют построить потом. Даже если представить, что такой дом могли принять в эксплуатацию, квартиры в нем продать было бы очень трудно. Потому что мало кто в Европе хочет жить посреди грязи. В России это не проблема.

Новостройки в Кургане

Отличие европейского подхода от российского в том, что в Старом свете сначала строят инфраструктуру и продумывают транспортный функционал, проводят исследования, и только потом начинают возводить район. В России сначала втыкают дом посреди поля и только потом начинают что-то где-то доделывать.

В итоге люди влазят в сомнительные схемы, в валютную ипотеку, в долевое строительство — потому что так дешевле, — а потом годами бегают по митингам у Правительства, угрожая вломиться в кабинеты, если им не сделают дорогу (или не помогут с выплатой ипотеки, потому что рубль неожиданно упал!). Их вера в удачное вложение средств настолько сильна, что они готовы игнорировать и отсутствие благоустройства, и даже неизбежный рост преступности.

Типовой микрорайон в Тампере, Финляндия

Парадокс в том, что люди, стараясь купить жилье очень дёшево, пытаются затем качать права, мол у нас вокруг одни грунтовки и автобусы не ходят. Они знают, что купили квартиру у сомнительного застройщика, который уже разорился в соседней области (а иногда и не зная этого!), но продолжают верить в чудеса. Начинаются бесконечные претензии в духе «почему у нас ничего нет и почему нашими проблемами никто не занимается». Да, это косяк местных властей, но это не значит, что вся ответственность за такое положение дел лежит на них. Вы когда выбирали, вы про это знали?

Хорошее жилье, это, в первую очередь, комфортная среда вокруг и только потом квадратные метры. Если вы думаете, что обманете систему, когда купите жилье дёшево, то должны понимать, что такой путь, это всегда компромисс. Застройщику не особо важно, как вы там будете ходить каждое утро по 1,5 км до ближайшей остановки, ему нужно построить как можно дешевле, продать как можно выгодней и уйти на другой участок. И удивляться, что там потом будут грунтовые дороги или не поедет общественный транспорт не стоит.

Таунхаусы ЖК «Солнечный берег», Курган

Есть, конечно, и исключения — добросовестные застройщики, привлекающие к работам профессиональных архитекторов и транспортников. Они делают дворы без машин, строят уютные четырёхэтажные кирпичные дома, играя с силуэтом пространства. Они заботятся и о пешеходной доступности, и о пожилых людях. К счастью, с каждым годом таких проектов в России становится все больше, но в целом победить панельно-полевую систему застройки муравейниками без дорог пока не удаётся.

Такая ущербная система существует оттого, что на любое предложение всегда находится покупатель. То есть застройщик может втиснуть 25-этажку на место бывшего теннисного корта, с десятью парковочными местами, но квартиры в ней все равно раскупят. Но самое смешное, что если такой дом преподнести как «элитное жилье» и взвинтить цены до небес, в него заедут вполне состоятельные люди и будут гордиться своей «элитной недвижимостью». Они просто не знают, что в цивилизованном мире такая недвижимость бы сошла за апартаменты для студентов. Рынок работает и спрос рождает предложение.

У нас не развита элементарная способность к анализу городских пространств. Качество отделки квартиры мы ещё можем оценить, но что касается инфраструктуры, стратегического потенциала территории или транспортной связности — тупик, мы превращаемся в детей. Для нас это какие-то сложные и совершенно вторичные материи. Нет дороги в межсезонье — ну и пусть, зато свое жилье! Нам некогда заниматься анализом, ведь сейчас очень нестабильное время, завтра может упасть рубль или произойти Третья мировая. Но именно в это нестабильное время наши люди умудряются планировать на 15 лет вперёд, смело влезая в ипотеку.

Новые районы Петербурга

Почему люди стремятся купить жилье любой ценой — понятно: рождение детей, распад семьи, стремление к стабильности и независимости или просто убеждения по старой советской привычке. Понятно, что институт аренды в России, это далеко не то же самое, что и в Европе, где люди могут всю жизнь снимать квартиру по долгосрочному договору. В России снимать квартиру довольно рискованно и иногда опасно. Это все ясно. Но никакая нужда не освобождает вас от ответственности за скрупулезный подход к выбору жил.площади. Подумайте, готовы ли вы отдать пару миллионов за кусок бетона в грязи? Вот поэтому и нужно хоть немного анализировать.

Запомните, все изменения градостроительной политики всегда идут снизу. Строить плохо будут до тех пор, пока на такой «второсорт» есть покупатель. Как только объёмы продаж начнут падать, застройщики просто снизят цены, экономя на качестве, и все восстановится. Именно это сейчас происходит в России. Люди уже готовы покупать квартиры-студии по цене «однушки». И поэтому застройщики продолжают строить так плохо, ведь это гораздо выгоднее, чем создание какого-то конкурентного продукта. В России нет конкуренции на рынке жилья с точки зрения удовлетворения конечного потребителя.

Да, последнее время даже панельные коробки стараются подать как-то выгоднее, раскрашивая фасады в разные цвета (которые выцветут через пару лет), создавая более интересные детские площадки и делая мало-мальски удобную инфраструктуру. Пользователи (жители) к этому привыкают и планка их запросов постепенно повышается. Это хорошо, но этого мало. Такое поступательное развитие может длиться ещё очень долго. Надо просто для себя понять: в России дешёвое жилье — чаще всего некачественное жилье. Покупая такое, вы должны осознавать все риски и предполагать, что, возможно, придётся немного постоять на митингах.

Отель в Сочи как пример перспективной застройки

Никто не говорит, что нужно быть экспертом по градостроению при покупке квартиры, но элементарные вещи всё-таки нужно знать, ведь вы отдаёте миллионы. Поэтому всегда оценивайте будущее жилье не только с точки зрения качества отделки и сантехники, но и потенциала для развития: как будет выглядеть пространство за окном через 3 года, удобно ли заезжать во двор, долго ли идти до остановки, можно ли здесь жить в сырую погоду и т.д.

Грубо говоря, покупая квартиру, смотрите не только на стены, но и за окно, причём очень внимательно. Думайте, сопоставляйте, не давайте себя обмануть. Если видите, что за окном проблем очень много, готовьтесь к прокачке навыков городского активиста и развитию активной гражданской позиции. Иначе никак. Иначе вы превратитесь в типичного потребителя, купившего квартиру в серой коробке посреди целины, и устраивающего баталии в интернетах, мол мне все должны, а сам я ничего не собираюсь делать, ведь я плачу налоги.

Нет, друзья, в современном мире это не работает. Сейчас каждый должен обладать финансовой, правовой, эстетической и много какой ещё грамотностью, постоянно думать головой и иметь свой вкус. И уж тем более все эти качества должны умножаться на три при покупке таких объектов как квартира. Это самая крупная покупка в жизни для большинства, не относитесь к ней легкомысленно.

Фото: varlamov.ru, kras-yar.livejournal.com, Роман Овчинников

Роман Овчинников — 2018

...